Il terreno agricolo è equiparabile a qualsiasi altro tipo di bene immobile, quindi strutturalmente può essere normalmente ceduto come qualsiasi altra forma di risorsa tramite un regolare atto di cessione, anche se data la natura del settore, può essere arduo riuscirci rapidamente e senza alcune figure che facciano da tramite.
Inoltre è fondamentale da parte del proprietario ottenere il massimo guadagno, condizione che non è sempre semplicissima: un terreno agricolo non sfruttato è ancora più difficile da definire perchè vanno considerati tutti i fattori che possono favorire in termini economici una negoziazione ma anche effettuare alcune tipologie di stima.
In sintesi per cedere è necessario stimare e per farlo bene è altrettanto importante considerare come il terreno è stato impiegato ma anche altri elementi che possono essere dei vantaggi o degli svantaggi. Senza considerare il contesto del periodo di cessione che può essere più o meno favorevole. Come stimare correttamente il terreno?
Terreno agricolo: definizione
Si parla di Suolo agrario o terreno agricolo qualsiasi tipo di terreno effettivo destinato a qualche forma di impiego che nel caso della configurazione tradizionale può essere indifferentemente qualcosa di improntato alla produzione di prodotti coltivati, come ad esempio piante o alberi ma anche all’allevamento di vari animali per diversi fini.
Come altri elementi immobili, chi possiede ed è proprietario di un terreno agricolo per renderlo redditizio deve essere configurato in un contesto legale, quindi riconosciuto come attivo, condizione che permane anche se il terreno non viene sfruttato. Se il terreno è non sfruttato può essere comunque considerabile utile a varie funzioni ed è soggetto a stime.
Il proprietario deve avere la documentazione ufficiale completa per effettuare un atto di cessione come il certificato di destinazione urbanistica, un titolo valido di proprietà, mappa o certificato del catasto, e la visura ipotecaria. Tutti questi documenti devono essere disponibili anche per evitare problemi in fasi successive alla cessione effettiva.
Calcolo del valore
Il calcolo del valore è più complesso, perchè viene naturalmente e molto influenzato da svariati elementi, come la posizione geografica, l’altitudine, la pendenza, ma anche l’impiego precedente che era destinato al terreno (o che è ancora destinato) se ad esempio presenta alcune particolari piante, alberi (come vigneti, uliveti) o quant’altro che può influire.
Qualsiasi informazione può essere utile per stabilire un corretto valore bisogna poi calcolare se sono presenti eventuali affittuari (può spiccare il diritto di prelazione in loro favore in caso di cessione) e se non sono presenti divisioni fisiche, la prelazione può presentarsi anche per i “vicini” ovvero chi presenta dei confini.
Mediamente in Italia un ettaro di terreno agricolo attivo vale tra gli 8000 ed i 30 mila euro, in quanto i fattori che influiscono sul valore finale sono davvero numerosi, anche tra nord e sud Italia incidono varie differenze di stima, che come evidenziato sono molto variabili. Una media più restrittiva è di circa 22 mila euro ma vanno valutati anche altri dettagli.
Le tipologie di terreno e l’uso
E’ soprattutto il precedente uso che può influenzare di più (oltre alla presenza anche di eventuali elementi come pozzi, fienili, ed altri lavori presenti) sul terreno anche prima che fosse abbandonato. Generalmente un pascolo viene stimato circa 2 euro il metro quadro in media, un incolto produttivo può superare di poco questa stima.
Un orto può superare i 10 euro al metro quadro, così come varie tipologie di frutteto e seminativo di sorta, fino ai vigneti che possono anche avvicinarsi senza problemi se attivi ed in produzione a circa 20 euro il metro quadro. La presenza di un terreno in pianura o montagna oltre ad alcuni tra gli elementi elencati in precedenza influiscono molto.
Il valore “ufficiale” di un terreno agricolo va calcolato anche prendendo in considerazione il reddito dominicale ovvero il livello di entrate nette provenienti dal terreno se questo è attivo e ne produce. A questa viene calcolata la tariffa d’estimo influenzata dalla località di presenza oltre ad una rivalutazione di circa il 20 – 25 % e si moltiplica il risultato per 100 o 130.
Come vendere
Come qualsiasi altro bene immobile esistono portali che possono fare da intermediario così da agevolare la negoziazione, e come un oggetto vero e proprio è bene fare svariate foto di ogni sezione del terreno da varie angolazioni oltre a menzionare adeguatamente ogni tipologia di elemento presente sul terreno o nei suoi pressi oltre alla posizione.
Una descrizione dettagliata è essenziale per “strappare” il prezzo migliore possibile ma anche per ottenere una stima più congrua possibile in merito ad un terreno, anche se non è produttivo questo resta comunque un bene e difficilmente il valore è praticamente legato allo zero assoluto, anche solo per posizionamento e precedente uso.
