Il prezzo dei fondi agricoli in Italia è da sempre un indicatore preciso delle dinamiche economiche e sociali del Paese. Le evoluzioni normative e le tendenze del mercato influenzano direttamente le valutazioni dei terreni agricoli, sebbene il loro prezzo sia tradizionalmente determinato dalla combinazione di diversi fattori.
La qualità e la produttività del suolo, il tipo di coltivazioni possibili, la posizione geografica, la facilità di accesso tramite strade, la presenza di infrastrutture per l’irrigazione, la raccolta e l’eventuale conservazione del prodotto sono tutti elementi che definiscono il prezzo di un fondo agricolo. Ad esempio, appezzamenti situati in contesti ad alta richiesta agricola hanno un prezzo maggiore.
Invece, quelli localizzati in zone isolate, difficile accesso e sprovvisti di strutture di supporto valgono molto meno. Le recenti tendenze del mercato di riferimento indicano un aumento dei fondi agricoli. Ad esempio, nel 2021 si è osservato un incremento del 30% nella compravendita di terreni agricoli con un conseguente aumento dei prezzi.
Prezzo terreno agricolo: i fattori determinanti
I fattori che determinano il prezzo di un terreno agricolo sono legati alla prossimità alle vie di comunicazione e ai centri abitati ma anche alla conformazione, all’altezza e all’assetto del territorio in cui è situato sono tutti elementi che causano variazioni significative nella stima di un appezzamento di terreno.
Anche la collocazione geografica regionale ha un impatto rilevante. Secondo recenti dati pubblicati da Il Sole 24 Ore, pur mantenendo una media nazionale di 28.800 euro per ettaro, nel Nord-Est si riscontrano picchi di 47.000 euro per ettaro mentre nel Sud d’Italia i prezzi scendono a 13.700 euro per ettaro.
La produttività del suolo e la disponibilità di irrigazione sono di primaria importanza. Fondi agricoli di buona qualità con agevole irrigazione in loco sono molto più desiderati e ricercati rispetto a quelli caratterizzati da suolo meno fertile e difficoltà nel reperimento dell’acqua necessaria. La presenza di strade e servizi logistici incrementa notevolmente il prezzo.
Cosa cambia con la Legge di Bilancio 2025
Ma ci sono importanti novità riguardo ai terreni agricoli introdotte con la nuova Legge di Bilancio 2025. Si tratta della possibilità per i proprietari di rivalutare il prezzo dei propri terreni agricoli a fini fiscali. La Legge di Bilancio 2025 prevede ora la possibilità di ridefinirne il prezzo a partire dalla data del 1 gennaio 2025 mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva.
Tale imposta ammonta al 18%, in aumento rispetto al 16% degli anni precedenti, ma permette ai proprietari di aggiornare il valore fiscale dei propri terreni e consentire un adeguamento alle condizioni attuali di mercato. Questa rivalutazione può essere vantaggiosa per una futura vendita poiché diminuisce la plusvalenza tassabile. Ma come fare?
E’ necessario che un professionista abilitato rediga una perizia del nuovo prezzo del terreno alla data del 1 gennaio 2025. La perizia deve essere effettuata entro il 30 novembre 2025, versando contestualmente l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione o in tre rate annuali con interesse del 3% sulle rate successive alla prima.
Nuove opportunità
questa novità introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 sulla rivalutazione del prezzo dei terreni agricoli ai fini fiscali implica nuove opportunità per i proprietari ma anche per gli investitori. La rimodulazione del valore fiscale dei terreni posseduti, implica per i proprietari la possibilità di migliorare la gestione patrimoniale e di programmare eventuali vendite.
Ma le attuali tendenze del mercato dei terreni agricoli rappresentano opportunità anche per gli investitori. L’aumento dei prezzi in alcune regioni italiane, come abbiamo visto, potrebbe implicare un maggior profitto rispetto all’investimento iniziale, soprattutto acquistando terreni agricoli in aree con forte domanda e attrattività agricola e di terreni di qualità.
In queste operazioni ci sono, comunque, dei rischi e delle variazioni determinate dalle politiche agricole europee, le agevolazioni fiscali, l’accesso alle risorse idriche, l’evoluzione della domanda di mercato. Il crescente interesse verso la sostenibilità e la tutela del paesaggio potrebbero comportare in futuro l’introduzione di nuovi vincoli sul mercato di riferimento.
Per concludere
In conclusione, alla luce delle novità normative e dei trend di mercato, il prezzo dei terreni agricoli in Italia sta registrando cambiamenti significativi. L’aumento dei prezzi in crescita in molte aree geografiche unito alla rivalutazione fiscale dei terreni agricoli, secondo la Legge di Bilancio 2025, rappresentano un’opportunità concreta per investimenti e profitti.
E’ vero che esistono ancora forti differenze nella valutazione dei terreni agricoli in base alla produttività del suolo, vicinanza a vie di comunicazione, centri abitati e servizi logistici, all’area geografica, alla facilità di reperimento delle risorse idriche e alla conformazione dei territori ma oggi essi rappresentano un’opportunità di profitto sul lungo periodo.
